如何投资写字楼?投资写字楼前景有多大?

2022-06-01 18:21:14  信息编号：K112914  浏览次数：1151

城市里的写字楼，投资前景有多大？

随着楼市政策收紧，写字楼汇聚了众多投资者的目光，甚至被专家称为投资者的新“金矿”。

到底写字楼的市场状况是怎样的呢？

看看这些数据你就知道了：

据世邦魏理仕最新发布的《全球主要写字楼租用成本》显示，

香港中环超越伦敦西区，以每年每平方英尺（1平方英尺约合0.0929㎡）290美元的价格**，成为全球租金最贵的写字楼。

而在全球最贵写字楼十大市场的排名中，中国占了五席，可见写字楼在中国的火爆程度。

写字楼属于耐久商品，使用寿命在40年以上，折旧率低，买个写字楼，不仅不掉价，还会更值钱，随着限购令的出台，越来越多的人把投资住房转为商业地产。

那投资写字楼有什么好处呢？

抗通货膨胀，资金有保障

从去年开始，通货膨胀愈演愈烈，物价上涨超过5%，按这个趋势继续下去，货币贬值将会越来越严重。

而货币增值的最好体现就是对稀有资源的拥有，尤其是土地资源这种不可再生资源，写字楼逐渐成为抢手货。

门槛低

写字楼投资不像其他行业投资门槛很高，投资写字楼不需要太高的专业性。与传统的住宅楼有很大区别，写字楼还具有租期长，租户稳定的特点。

投资写字楼具有很多的未知性，如今经济发展迅速，今天看上去很偏僻的地方，十年后说不定就是市中心，一旦投资的地点成为旺市，那么收益就不是一倍两倍的问题了。

租金回报稳定

写字楼租金相对住宅，有可以注册公司，可以体现实力，对于招聘员工和接待客户都有不可比拟的优势。

所以在未来商业发达，国家重视的情况下，写字楼拥有稳定的租金收益，很少出现下降的情况（在高位出手例外），写字楼租金一般能保证12——15年回本，所以比较稳定。

那么，对于投资写字楼来说，要从哪些方面判断一个写字楼的价值？

写字楼价值根植于城市地段潜力

纵观全球高端写字楼市场，无一不遵守“地段至上”这一黄金准则。项目可以迭代，但城市和地段的价值却无可替代。

城市界面代表着企业的发展上限。地段的便利性和板块的发展的潜力。则是吸引企业入驻的重要原因。

高端的商务写字楼通常占位城市中央繁华商圈与高端商务区加持之地，资产的升值潜力和租金收益都非普通写字楼可比。

从商务圈层看企业的发展环境

企业的办公邻居很重要。

一个好的写字楼，周边商务氛围必须浓厚，不仅能吸引更多优秀的企业形成集聚效应，还能吸引众多精英汇集，更有可能找到上下游相关产业助力企业发展。

纵观世界上著名的中央商务圈，美国曼哈顿、法国拉德芳斯、日本银座以及上海陆家嘴，无不注重商务区内“聚群效应”。

因为商业带来的集聚效应，会大幅增强其所在区域内城市基础设施建设，使配套资源形成良性循环，从而帮助企业达到利益的最大化。

来源： 长三角楼市快讯

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康悠

投资写字楼的理由是什么？

当我们在决定是否要做一个事情时，不仅要考虑这个事情的本身的优劣，而是要将这件事与其他选项进行权衡和比较，这就是机会成本。

在产生投资写字楼的想法时，你是否考虑过如果同样的钱我投资了住宅、股票、债券°、基金或者银行定期，那么收益率能有多少？风险怎么样？

作为个人投资者，写字楼资产可以同住宅、股票、债券、基金、现金一样做为资产配置的一部分来考虑的。

1.写字楼的投资收益相对稳定，波动较小，可有效对冲通胀。在国内一二线城市，写字楼的个人投资者投资写字楼的名义年收益率基本是6%左右，但有较强管理能力的个人投资者可以达到8%-10%。

2.容易保本

投资写字楼与投资股票比起来，有一个很大的不同在于，股票可能面临巨幅波动产生巨亏。而写字楼只要不遇到极端情况（地震、洪水等）基本不会亏损，无非是收益高低的问题，因为写字楼购买之后自身价值发生波动的概率很低，收到的净租金就是收益。

3.现金流入的即时性

从时间要素上看，写字楼租出去之后，一般是定期（每月、每季度）预收租金，现金流入具有即时性的特征，不像股票、基金、债券类资产每年分红1、2次，收益流入具有滞后特征。租金收到后又可以进行其他投资，产生二次收益。投资讲究时间与收益，收益越早到账，产生的总收益就越多。此问题可以反向类比信用卡分期，你信用卡账单1万元，银行说你只要分期6期，每月手续费（即利息）为0. 75%,表明算起来年化利息只有9%,其实你借的本金是分期已经提前还给了银行，这1万元你并没有完整的用1年，支付的利息却是按1万的本金进行计算的。你实际支付的利息已达到15%-18%.银行提前收回了本金，又可以进行二次放贷，这就是现金流入的即时性效应，写字楼租金收入就有这个特征。

4.写字楼资产的低流动性产生的正面作用写字楼的交易流程繁琐，交易成本高，导致写字楼资产交易不活跃，卖出困难。这个特点反而对两类人有了正面作用。

第一类：对金钱把控能力差，守业能力不足的人。那些父辈积累了财富或者拿到大把拆迁款的人，如果子孙辈对金钱把控能力差，守业能力不足，可以考虑购置写字楼资产，长期持有收租，子孙即使不能开创新局面，起码能有中等收益，稳稳的过上小康生活，保值守财。看看那些败家的子弟，那些拿到拆迁款后去澳门寻求刺激的人，就明白了。

第二类：想投资，又欠缺专业知识，没有精力学习证券投资的人，养老退休的人。写字楼虽然是个相对专业的投资行为，但与证券投资比起来，需要投入的精力要少很多，认知门槛也低很多。

来源： 阿丰说房产

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谈恋爱

投资写字楼前景有多大？

根据全球写字楼租金排名，不难发现，国内写字楼市场的有着很高的价值，北京CBD写字楼、北京金融街写字楼、上海浦东写字楼、上海陆家嘴写字楼以及香港中环写字楼已经连续多年出现在全球最贵写字楼市场的榜单上了。

但现在有些人认为国内写字楼市场已经不适合再进行投资了，从2019年的北京、上海写字楼空置率上涨，租金下跌。

但也有不少企业和投资者加大了投资力度，2019年写字楼大宗交易增多，外资投资热度上升。

其实目前，一些优质商圈写字楼的回报还是挺高的。

以上海为例，如果5%是相对合理的租金回报率水平，上海很多核心地段的写字楼正在接近这个数字。

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随着城市经济的快速发展，越来越多的大型公司涌进城市，写字楼需求不断攀高，高品质写字楼产品在城市中基本处于满租状态。

投资价格相同的写字楼和住宅，写字楼的租金要比住宅的租金要多许多，并且写字楼每年租金都在以10%的涨幅上涨！

写字楼总价高、一次性投入大，好地段市中心的写字楼一旦入手，业主就不怕招不到公司(租客)。

且租客多为中小型企业，租金收益可以稳定，转手比较容易，是比较平稳的投资方式。

投资写字楼在目前阶段上看是一个很不错的选择。

但是从投资回报的角度来看，写字楼跟住宅也是非常差异化的。

写字楼是商业性质是租金市场主导，租金跟不上卖价就卖不上。

他跟住宅不一样，住宅捆绑了学区学位是配套市场，配套好了，价格就高。

租金是相对被动的。而写字楼的最近是相对主动的。

02

不论投资的安全性还是未来收益，显然都更有保障。

因此，写字楼自然成为了投资的热点。

精明投资者提前霸占城市发展核心核心地段引导价值核心，一座优秀的写字楼一定是居于繁华区位，繁华商业配套，成熟的商务氛围，升值潜力巨大。

So，真正精明的投资者不只看眼前，提前占领城市核心，才能赚大钱。

精明投资者便利的交通才是王道堵车堵车堵车...

就算提前半小时出门，依旧还是被堵在路上。

时间白白被浪费在路上，超大的时间成本提高了投资的成本。

商业物业（写字楼、商务公寓等）就是个好选择，因为它们不限购，且相比于住宅，未来商业物业以累进制、惩罚性的方式征收房地产税的可能性要小得多。

另外，商业物业的租金收益率也远高于住宅，因此中心城市核心地段的商业物业值得被长期看好。

一旦商业物业价值上升，目前存在的写字楼、商务公寓与住宅价格倒挂的局面将会有显著改观，投资收益率也会随之增加。

所以，投资写字楼等商业物业还是有前景的。

来源： 天元乐居

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映茹

八大奇招教你如何成功投资写字楼

1.区位资源：

这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字楼也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，价格较高所以增值空间较小。因此，判断未来是否位于城市的中心区，是衡量一幢写字楼投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是**、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字楼作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。

2.设计外观：

作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。

3. 使用方便：

对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会最大化。

4.物业管理：

作为投资办公产业，写字楼的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受。

5.软性配套：

除了硬件配套外，软性配套也很重要。这里的软性配套应看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，智能化系统的应用越来越普遍，新建的写字楼一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到写字楼产品中，方便企业办公的同时，更节能处理问题更及时。

6.自用型客户比例：

投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，市面上大部分写字楼均为投资型写字楼，一段时间内入住率普遍偏低，一个偏向于自用型的写字楼项目，入驻比例是比较高的，对投资收益有保障。如这栋写字楼60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用。

7.投资比较：

投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。

8.投资回报率：

当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字楼，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。

来源：搜狐焦点遵义站

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智造部落

如何投资写字楼？

在政策调控期间，许多投资者都将目光转向投资写字楼上。无论从外界因素还是自身因素来看，商业地产的投资回报率高于住宅投资。在写字楼风起云涌之际，如何投资写字楼成了众多投资者关注的问题。

1、投资写字楼要注意投资回报率

现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素，这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看，投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。目前住宅价格处于高位的水平，已经失去了投机的机会。而且住宅出租的价格并不可观，空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出，目前购买住宅投资只能起到保值的作用，而写字楼的出租，则能带来稳定良好的租金收益，而投资写字楼可以在10年甚至更短的时间内收回成本。

投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点，也是是大多数投资者投资写字楼所要达到的首要目的。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

2、写字楼投资选好地段是关键

地段对于写字楼的价值衡量非常必要，可以说是写字楼投资过程中要注意的首要问题。交通、**、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。

3、投资写字楼要看准区位位置

投资写字楼一定要认准中心，这个中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是贸易中心，在这些中心地带，有企业发展需要的全配套服务，不论周边的交通环境多么畅通，写字楼仍然需要在核心的区域才有升值空间。

4、投资写字楼要选择地标式建筑

由于地标性的建筑升值空间较大，所以投资写字楼要选择城市的地标式建筑。写字楼发展至今，已经不仅仅是作为办公用的场所，同时还代表了企业的形象，甚至反映了企业的资金实力。与商业类似的道理，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那升值空间自然不会很高。在选择写字楼时，投资者要将这一因素考虑进入。

5、投资写字楼要注重使用率

虽然节能环保在目前投资写字楼的注意事项中并不是主流，但是随着这种意识的不断提升，能否在享受到同等品质的同时，将运营成本降到最低，将是未来写字楼竞争的因素。苗业内人士表示，写字楼的运营成本相对于住宅来说还是比较高，如果能够节省10%-20%的运营费用，那么对企业来说，也将是一项支出的节省。不过对于这一点，需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来。

6、写字楼投资硬件配套很重要

从某些角度来说，硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要，也是写字楼投资所要考虑的必要因素。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。良好的硬件设施不仅能够最大程度满足企业办公的需要，也给在这里工作的人们带来了便利。像车位不足就是很多写字楼亟待解决的问题，只有这一问题得到解决，写字楼的价值才能得到体现。

7、写字楼投资要挑选适合的物业

商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，所以进行写字楼投资时，选择好的物业是决定写字楼是否升值的条件之一。专业管理办公楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。

写字楼投资注意要点一：购买不能“贪大求全”

写字楼凭借高度抢占市场眼球、以楼顶停机坪的设计来赚取高端人士的青睐，多层跨越办公来体现设计的独到……然而，在专业的建筑设计者看来，写字楼顶的停机坪更多的是保证超高层建筑的安全因素，比如在应对火灾或者其他特殊情况的时候，而大厅的高度，完全就是写字楼以及写字楼中办公企业的“形象工程”。而市民购买写字楼，要重点考虑自身办公或者租用客户的使用需要。

写字楼投资注意要点二：布局设计很重要

业内人士指出，写字楼与外部衔接的交通通道，不仅需要有固定的停车场，在写字楼的大门口，最好有一定数量的临时停车位。同时还要有便利的公共交通资源，而在写字楼大厅门口最好像酒店一样，有供出租车以及私家车临时停靠的通道。而当下市场，由于新型办公方式和创意性办公环境的兴起，写字楼从空间上出现了一些新的突破。以贝蒙盘古的“洋房式”写字楼为例，产品提供两面采光、空气对流、林木环绕的办公空间。独特连廊、阳台设计，让客户收获了额外空间。

写字楼投资注意要点三：外墙、配置要注意

电梯，是写字楼的运载系统，车库，是写字楼的容纳系统，而新鲜空气，是写字楼的循环系统。而这三大问题，都能通过相应的技术问题解决，主要看开发商是通过哪些方式解决，能达到何种效果。外墙材料，主要是要低能耗，要保温隔热性能；人性化的公共空间，比如楼层中的“空中花园”等；层高和过道这些都是写字楼投资指南中的重要注意事项。